Защита прав дольщиков

Договор долевого участия (ДДУ).

Самый выгодный способ приобретения недвижимости – покупка в пока еще не построенном доме по договору долевого участия.

Приобретение недвижимости по ДДУ может быть рискованным:

  • могут быть нарушены условия договора, нормативно-правовые акты в области строительства;
  • договор может быть признан недействительным/незаключенным;
  • объект долевого строительства может быть продан несколько раз;
  • у лица, осуществляющего строительство может не быть права на заключение договора;
  • недобросовестность владельца земельного участка, на котором осуществляется строительство.

Поэтому, перед заключением договора долевого участия в строительстве стоит внимательно ознакомиться с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

 

Первым шагом к передаче дольщику объекта долевого строительства является письменное уведомление от застройщика о завершении строительства объекта недвижимости и о необходимости принятия дольщиком квартиры (принятие квартиры происходит в срок, предусмотренный договором или в течение 7 дней со дня получения уведомления от застройщика). В уведомлении, как правило, указывается время, в которое надлежит явиться на осмотр объекта.

Также не исключен вариант, когда ключи передают собственнику под расписку для самостоятельного осмотра хозяевами своего нового жилья. В любом случае, дольщику следует отнестись к осмотру своей квартиры со всей ответственностью и не торопясь последовательно осматривать, сверяясь с приложением к Договору долевого участия (где описаны все помещения, подлежащие передаче дольщику, все системы жизнеобеспечения, использованные отделочные материалы и т.д.).

Стоит обращать пристальное внимание на отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, ровные ли стены, полы и потолки, на то, как стыкуются трубы и радиаторы, есть ли вентиляционные выходы на кухне и в ванной, в рабочем ли состоянии электросчетчик, если установлена сантехника – проверить ее рабочее состояние, если квартира сдается с отделкой – проверить качество отделочных работ.

Следует также помнить, что отдельные дефекты могут быть заметны гораздо позднее, - уже после заселения. Например, только с осени может быть заметно, что оконные рамы подтекают, а батареи слабо греют.

Если недостатки действительно есть, то необходимо составить акт осмотра (или заполнить специальный бланк осмотра), где перечислить все недоделки и дефекты и приложить его к своему письменному заявлению (претензии) с требованием об устранении недостатков.

В соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (ст.7 п.2) и ФЗ «О защите прав потребителей» (ст. 30) требование дольщика (потребителя) об устранении недостатков застройщику надлежит выполнять в разумный срок.

«Разумный срок» фиксируется в заявлении дольщика к застройщику, или в договоре, или в ином документе, подписываемом сторонами; величина срока зависит от выявленных недостатков («разумный срок» может составлять как несколько дней, так и 3-4 недели). Если оговоренный «разумный срок» неоправданно затягивается застройщиком, дольщик вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной суммы и процентов за пользование своими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ст.9 ч. 2 - 214-ФЗ). Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата суммы и процентов дольщик вправе также, если увидит значительные нарушения качества работ своего жилого объекта.

Вместо требования – устранить недостатки в разумный срок – дольщик может потребовать: соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (расходов, которые он понесет, если станет устранять недостатки самостоятельно).

Кстати, гарантийный срок на жилой объект, передаваемый дольщику (за исключением оборудования), не может устанавливаться застройщиком сроком менее, чем 5 лет, а гарантийный срок на технологическое оборудование не может устанавливаться сроком менее, чем на 3 года. Это значит, что подавать претензию по качеству объекта долевого строительства можно в течение этих сроков.

Если вы намерены получить компенсацию за нарушение срока передачи квартиры, то вам также нужно будет подать претензию застройщику, которой требовать неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

 

Как считать неустойку:

Ст.Реф. / 300 * Сумма по договору * Кол-во дней просрочки передачи квартиры.

 

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ:

 

Договор участия в долевом строительстве - договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком (участником долевого строительства), по которому застройщик принимает на себя обязательство в срок (определенный в договоре) построить или организовать строительство объекта недвижимости (многоквартирного дома) по определенному адресу и передать часть готового объекта недвижимости (квартиру) дольщику, который, в свою очередь, обязуется финансировать строительство данного объекта недвижимости. После исполнения обязательств сторонами, дольщик оформляет право собственности на полученное от застройщика жилое помещение.

 

ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…" (в ред. от 30.12.2012г.) установлено, что привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов можно только:

 

—заключая договора участия в долевом строительстве (которые подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре);

—путем выпуска таких облигаций, как - жилищные сертификаты, закрепляющие право владельца сертификата на получение жилого помещения в соответствии с законодательством РФ о ценных бумага;

—а также жилищно-строительными, жилищными накопительными кооперативами в соответствии с законами, регулирующими деятельность кооперативов.

 

Законом не предусмотрено привлечение средств населения с использованием иных схем (по так называемым "серым" схемам).

 

К таковым "серым" схемам относятся:

договора

-инвестирования (соинвестирования);

- о совместной деятельности (простого товарищества);

- предварительные договора участия в долевом строительстве;

- предварительные договора участия в долевом строительстве с заключением договоров займа (выдачей векселей);

- предварительные договора купли-продажи несуществующих объектов недвижимости;

- соглашения об уступках прав требований по всем перечисленным договорам;

- иные схемы.

 

Наиболее распространенные схемы продажи квартир в строящихся домах (в обход 214-ФЗ от 29.12.2004г).

 

—Продажа векселя.

Покупателю предлагают приобрести вексель по цене будущей квартиры, впоследствии обещают обменять ценную бумагу на жилье. При такой схеме покупатель сильно рискует, так как если застройщик обанкротится, то он может не получить квартиру, ведь юридически вексель к квартире никакого отношения не имеет. Сумму, указанную в ценной бумаге, обанкротившаяся компания может и выплатит, а может и нет. Но вот предоставлять жильё - точно не будет.

—Подписание предварительного договора купли-продажи.

Покупателю обещают, что когда застройщик закончит строительство дома, с ним заключат основной договор купли-продажи готовой квартиры. Но деньги с покупателя получают сразу - при подписании предварительного договора купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи, в отличие от основного, не подлежит государственной регистрации, а значит, покупатель также рискует остаться без квартиры ( недобросовестный застройщик, взяв с одного покупателя деньги, может впоследствии подписать предварительный договор на ту же квартиру с другим дольщиком, например).

Таким образом, в этих схемах нет прямого обязательства застройщика передать квартиру дольщику, а уплаченные дольщиком деньги с передачей квартиры также никак не связаны.

 

—Законный вариант приобретения квартиры в строящемся доме - это подписание договора долевого участия в строительстве.

По договору долевого участия Застройщик обязуется в конкретные сроки построить дом, а после его ввода в эксплуатацию, передать покупателю конкретную квартиру. Дольщик обязуется заплатить за будущую квартиру назначенную сумму. Оплата производится до момента окончания строительства и часто предусматривает рассрочку. Договора долевого участия регистрируются в Росреестре. С начала 2014 года действуют изменения, внесенные в ФЗ-214, которые обязали Застройщиков страховать риск исполнения обязательств по передаче квартиры дольщикам (т.е. в случае банкротства Застройщика, страховая компания должна обеспечить возврат денежных средств покупателю).

Мы в социальных сетях